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Warum werden einige Immobilien ohne Preis oder nur gegen Gebot inseriert?

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Bei Immobilien die aus einer Insolvenzmasse stammen oder unter Zwangsverwaltung stehen, müssen oftmals mehrere Gläubiger einem Verkauf unterhalb des Grundpfandwerts zustimmen. Erst nach Vorlage eines schriftlichen Gebotes werden die Grundpfandgläubiger um eine Zustimmung gebeten.

Wer ist im Falle eines Insolvenzverfahrens der Verkäufer?

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Als vom Amtsgericht bestellter Verwalter über das Vermögen eines Insolvenzschuldners verkauft der Insolvenzverwalter direkt an den Erwerber.

Kann ich direkt und sicher von einem Insolvenzverwalter kaufen?

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Der Erwerb einer Immobilie von einem Insolvenzverwalter aus einer Insolvenzmasse ist für den Käufer aufgrund des Insolvenzvermerks im Grundbuchsicherer sicherer, da das Grundbuch zuvor geschlossen wurde.

Können mich Alt-Forderungen des Schuldners beim Kauf belasten?

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Der Erwerber erhält ein Grundbuch frei von jeglichen Belastungen Dritter, außer, der Erwerberverlangt auf ausdrücklichen Wunsch eine Übernahme bestimmter Rechte und stimmt dem im Notarvertrag zu.

Welche Risiken bestehen beim Kauf aus dem Insolvenzverfahren?

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Sofern der Verkäufer ein Insolvenzverwalter und nicht Nutzer der Immobilie ist, kennt er meist die Immobilie und deren Beschaffenheit nicht im Detail. Daraus ergibt sich, dass sich der Erwerber vor dem Kaufabschluss ein eigenes Bild vom Objekt machen muss. Der Insolvenzverwalter wird eine Haftung zur Beschaffenheit in jedem Fall ausschließen.

Wie verhalte ich mich bei Kaufinteresse?

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Vereinbaren Sie mit einem unserer regional zuständigen Makler Partner einen Besichtigungstermin vor Ort. Bitte prüfen Sie das Objekt allumfassend. Im Anschluss können Sie Ihr schriftliches Kaufangebot abgeben. Unsere Aufgabe ist es dann, die Zustimmung aller am Verfahren Beteiligten einzuholen. Nach Erhalt der Zustimmung wird ein Notartermin zur Eigentumsübertragung vereinbart.

Welche Kaufnebenkosten entstehen?

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Zuzüglich der gesetzlichen Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland verschiedener Prozentsatz vom Kaufpreis) fallen  Kaufnebenkosten für die Grundbucheintragung, den Notar, die Makler Courtage und für Bearbeitungsgebühren an.

Welche Verwertungsmöglichkeiten hat der Insolvenzverwalter?

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Welche Rechte und Möglichkeiten haben Schuldner, Insolvenzverwalter und Grundpfandgläubiger, wenn in der Regelinsolvenz Immobilien im Spiel sind?

Wenn ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, dann hat der Insolvenzverwalter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen, das zur Insolvenzmasse gehört. Das sieht Paragraf 80 der Insolvenzordnung (InsO) vor. Bis auf unpfändbare Gegenstände (Paragraf 36 InsO), erfasst das Insolvenzverfahren grundsätzlich das gesamte Vermögen des Schuldners, wozu auch dessen Immobilien gehören. Demgemäß wird die Eröffnung des Verfahrens auch in das Grundbuch eingetragen.

Das Insolvenzverfahren verfolgt das Ziel, sämtliche Gläubiger des Schuldners gemeinschaftlich und bestmöglich zu befriedigen. Deshalb ist es die Aufgabe des Insolvenzverwalters, die zur Insolvenzmasse gehörenden Immobilien in Besitz zu nehmen und unverzüglich nach dem sogenannten Berichtstermin (findet spätestens drei Monate nach Eröffnung des Verfahrens statt) zu verwerten, sofern die Gläubigerversammlung nichts anderes beschließt. Hierbei hat er die Wahl zwischen der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens (vgl. Paragraf 165 InsO und Paragrafen 172ff. Zwangsversteigerungsgesetz ZVG) oder dem freihändigen Verkauf der Immobilie. Die Zwangsversteigerung bietet sich insbesondere an, um etwaige Gewährleistungsrechte auszuschließen oder um ein Vorkaufsrecht zu umgehen, sie spielt aber aufgrund oftmals geringer Erlöse und der damit verbundenen Kosten in der Praxis keine große Rolle.

Deshalb wird im Allgemeinen die freihändige Veräußerung vorgezogen. Aber davor muss der Insolvenzverwalter zunächst die Zustimmung des Gläubigerausschusses einholen. Sofern ein solcher nicht bestellt ist, muss die Gläubigerversammlung ihr Plazet geben. Versäumt das der Insolvenzverwalter, so bleibt der Verkauf zwar grundsätzlich wirksam, jedoch macht er sich damit unter Umständen schadensersatzpflichtig, wird eventuell mit einem Zwangsgeld belegt oder sogar abberufen. Weigert sich der Schuldner, die Immobilie zum Zwecke der Verwertung herauszugeben, so kann ihn der Insolvenzverwalter mit Hilfe des Gerichtsvollziehers zwangsweise räumen lassen.

Der Verwalter hat aber auch noch andere Möglichkeiten: Um den Verwertungserlös zu steigern, kann er die Immobilie im Rahmen einer etwaigen Betriebsfortführung nutzen oder sie vermieten. Jedoch darf die Vermietung einer späteren Veräußerung grundsätzlich nicht entgegenstehen. Daneben kann er die Zwangsverwaltung beantragen (Paragraf 165 InsO, Paragrafen 172ff. ZVG), was aber nur sehr selten vorkommt. Denn diese Maßnahme ist eigentlich unnötig, da der Insolvenzverwalter die Miete genauso gut selbst einziehen kann und dazu keinen Zwangsverwalter einschalten muss, der Kosten verursacht und Kompetenzen beansprucht.

Schrottimmobilien und hohe Belastungen
Sehr häufig hat es der Insolvenzverwalter mit unverwertbaren Immobilien zu tun (Stichwort: Schrottimmobilie). Schwierig wird es auch, wenn offene Forderungen bestehen, die mit nicht anfechtbaren Rechten an der Immobilie gesichert sind. Die Folge: Die Immobilie verursacht in der Regel Kosten zu Lasten der Insolvenzmasse (z.B. Realsteuern, Versicherungskosten, öffentliche Abgaben), ohne dass der Insolvenzverwalter entsprechende Einnahmen erzielen kann.

Dieser Gefahr und einer möglichen Haftung kann der Verwalter im Allgemeinen entgehen, indem er die Immobilie aus der Insolvenzmasse freigibt. Damit fällt sie in das insolvenzfreie Vermögen des Schuldners zurück, der somit wieder selbst darüber verfügen kann. Im Gegenzug muss er aber auch die genannten Lasten der für ihn meist wertlosen Immobilie wieder selbst tragen – eine für den Insolvenzschuldner oft nicht zu stemmende Belastung. Als möglicher Ausweg kommt hier in bestimmten Fällen die Eigentumsaufgabe (§ 928 Bürgerliches Gesetzbuch BGB) in Betracht.

Ist beispielsweise eine kreditgebende Bank mit einer erstrangigen Grundschuld im Spiel, so kann sie ebenfalls Zwangsvollstreckung und/oder Zwangsverwaltung beantragen (§ 49 InsO). Damit wird dem Verwalter die Möglichkeit genommen, die Immobilie freihändig zu verkaufen, im Falle der Zwangsverwaltung kann die Bank die Mieten für sich vereinnahmen. Allerdings kann der Insolvenzverwalter unter bestimmten Voraussetzungen die Einstellung der Liegenschaftsvollstreckung durch die Bank erreichen (Paragrafen 30d, 153b ZVG).

Die Bank oder andere Grundpfandgläubiger ziehen aber in der Regel eine Verwertungsvereinbarung mit dem Insolvenzverwalter vor, weil die Kosten meist niedriger und die Erlöse höher ausfallen als bei Zwangsverwaltung und Zwangsvollstreckung. Der Verwalter kann dadurch sogar die Masse mehren, auch wenn die Immobilie über Wert belastet ist. Zum einen wird in der Praxis oftmals eine sogenannte "kalte Zwangsverwaltung" vereinbart. Das heißt, der Insolvenzverwalter betreut auch weiterhin die Immobilie und zieht den Mietzins nach Abzug der Kosten für den Grundpfandgläubiger ein. Im Gegenzug bekommt die Insolvenzmasse einen bestimmten prozentualen Anteil davon. Zum anderen stimmen sich der Verwalter und Grundpfandgläubiger häufig dahingehend ab, dass die Immobilie durch den Verwalter lastenfrei veräußert wird und der Erlös, abzüglich eines ausgehandelten Massebeitrags, an die Grundpfandgläubiger fließt.

(Quelle: IHK-Magazin, Nürnberg)

Rendite mit Immobilien aus der Insolvenz


Der spekulative Erwerb einer Immobilie aus der Insolvenz oder Zwangsverwertung als einer der wenigen Möglichkeiten um Renditen von bis zu 25% in wenigen Jahren zu erzielen.

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Insbesondere nicht vermietete oder aktuell nicht vermietfähige Liegenschaften sind noch mit teils ganz erheblichen Abschlägen erwerbar. Oftmals weit unter dem Anschaffungswert der auf dem Grundstück befindlichen Aufbauten. Das Grundstück bekommt man dann quasi "dazu".

Genau auf diesen Anteil zielt die Spekulation ab. Auf ein künftig zu erwartendes Wertsteigerungspotential des reinen Grundstückswertes ohne Aufbauten. Besonders lohnend kann deshalb eine Investition in großflächigen Areale innerhalb einer Stadtgrenze sein. Hier bestehen in der Zukunft die höchsten Chancen auf Wertzuwachs, denn mit jedem Quadratmeter erhöt sich die Rendite Chance. Zudem ist der Markt in Städten transparent, Quadratmeterpreise werden regelmäßig und verlässlich über den Gutachterausschuss veröffentlicht.

Durch den Bodenwert wird die Investition gesichert. Durch Beleihung zu einem günstigen Hypothekenzinssatz kann das Investment spekulativ gehebelt und ggf. weiter gesteigert werden.

Laufenden Kosten sind bei Abrissobjekten und sehr stark sanierungsbedürftigen Objekten mit Blick auf die Mehrerlös Chance bei späteren Widerverkauf eher zu vernachlässigen. Meist liegt bereits eine Medientrennung vor, so dass für Versorger gar keine Kosten anfallen können. Die Grundsteuern orientieren sich auch am Mietertrag und sind dementsprechend gering. Schäden während der Spekulationsdauer durch Einbruch, Vandalismuss oder Verfall sind zwar ärgerlich, mindern aber die Rendite Chance keineswegs. Da Objekte dieser Art oftmals ohnehin vom nächsten Erwerber kernsaniert oder abgerissen werden.

 

Bei der Auswahl eines geeigneten Investitionsobjekt ist kreatives Vorstellungsvermögen gefragt:

"für welchen künftigen Nutzer währe genau dieser Standort oder diese Gebäudeausstattung interessant?"


Viele Investoren übergeben unmittelbar nach dem Erwerb ihrer Liegenschaft diese an einen Immobilienmakler mit hoher Fachkompetenz im Bereich Gewerbe- u. Industrieareale. So beginnt bereits während der Zeit der Grundbucheintragung die Weitervermarktung, mit dem Ziel des Mehrerlöses. Sei es im Kaufpreis oder der Zwischenvermietung.

 

Wertsteigerungen von mehr als 25% innerhalb nur weniger Jahre sind nicht unrealistisch. 


- REFERENZEN -

aavy.net Immobilien aus der Insolvenz- & Bankverwertung

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Sämtliche Angebote stehen im Makleralleinauftrag der aavy Family Office GmbH.

Liste aller Immobilien Verkaufsangebote als PDF zum downloaden

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Zusammenarbeit mit Insolvenzverwaltern, Anwälten & Banken

Wir bieteten Banken, Insolvenzverwaltern, Rechtsanwälten mit Fachausrichtung Insolvenzrecht und Auktionshäusern die nachrangige Vermarktung Ihrer Objekte an: entweder durch Eigenerwerb oder durch Zuführung in unseren Verwertungspool partnerschaftlicher Regionalmakler.

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